Siz öz bisnesinizi qurmaq və ya mövcud biznesinizi genişləndirmək niyyətinizdəsiz. Bunun üçün tələblərinizə uyğun tikili və ya torpaq sahəsi (obyekt) tapıb onu icarəyə götürmək istəyirsiz. İcarə münasibətləri zamanı İcarəçi (icarə götürən) bir çox hallarda problemlərlə qarşılaşır. Məsələn, dövlət hakimiyyəti orqanlarının sənədləşmə ilə, icarəyə verənin kommunal xərclərlə bağlı tələbləri vəs. Əlavə problemlərlə rastlaşmamaq üçün obyektin icarə müqaviləsi bağlanan zaman bir sıra məqamlara diqqət yetirilməlidir: İcarə müqaviləsində obyektin ünvanı və sahəsi dəqiq göstərilməlidir. Əgər Siz bir ünvanda yerləşən obyektin bir hissəsini icarəyə götürürsüzsə, yaxşı olar ki, müqavilədə icarəyə götürdüyünüz hissənin sahəsi və onun obyektin hansı hissəsində yerləşməsi dəqiqliklə əksini tapsın. Bu hal Sizə gələcəkdə icarəyə verənin haqsız tələblərinin qarşısını alar və öhdəliklərinizin obyektin hansı hissəsi ilə bağlı olduğunu dəqiqləşdirməyə imkan verər. Məsələn, obyektin konkret hansı hissəsini icarəyə götürdüyünüzü müqavilədə qeyd edirsizsə, icarəyə verən istədiyi vaxt obyektin Sizin istifadədə olan işıqlı hissəsindən həmin obyektin cəmi bir pəncərədən gün işığı alan böyük bir zalına köçməyinizi tələb edə bilməyəcək.
Növbəti diqqət yetirilməli olan məqam müqavilənin qiymətidir. Qiymət adətən hər kvadrata görə məbləğ və ya tərəflərin razılaşdığı sabit məbləğ formasında müəyyən olunur. İcarəhaqqı manatla ifadə olunmalıdır. Əksər hallarda icarəyə verənin əlavə xərclərlə bağlı tələbləri icarə münasibətlərində mübahisələrə səbəb olur. Odur ki, icarə haqqı müəyyən olunarkən bu məbləğə hansı xidmətlərin daxil olduğu, hansı xidmətlərin isə icarəçi tərəfindən əlavə ödəniləcəyi müqavilədə dəqiq qeyd olunmalıdır. Məsələn: müqavilədə kommunal xərclərin, telefon, internet haqqının kim tərəfindən ödəniləcəyinin dəqiqləşdirilməsi gələcəkdə mübahisənin yaranmasının qarşısını alır.
Qiymətlə bağlı mübahisəyə səbəb ola biləcək daha bir hal, obyektin təmir xərclərinin kim tərəfindən ödəniləcəyidir. Adətən müqavilədə təmirin icarəyə verənin tələbi əsasında icarəçi tərəfindən həyata keçirilməli olduğu və ya icarəyə verən tərəfindən təmir barədə qərar qəbul edildikdən sonra təmir xərclərinin icarəçi tərəfindən qarşılanmalı olduğu qeyd olunur və bu hallar icarəçini icarəyə verəndən asılı vəziyyətə salır, onu gözlənilməyən təmir və ya xərclər qarşısında qoyur. Bu səbəbdən təmir və onun xərcləri də müqavilədə dəqiq razılaşdırılmalıdır.
Müqavilənin müddəti də mühüm məqamlardan biridir. Müqavilədə onun hansı müddətə bağlandığı əskini tapmalıdır. Xüsusi mülkiyyətdə olan torpaq 99 ilədək, dövlət və bələdiyyə torpaqları isə 49 ilədək icarəyə verilə bilər. Tikililərlə bağlı belə məhdudiyyət yoxdur. Müqavilənin müddəti qurtardıqdan sonra ona xitam vermək və ya onu dəyişdirmək haqqında tərəflərdən birinin ərizəsi olmadıqda o, müqavilədə nəzərdə tutulmuş eyni müddət üçün və eyni şərtlərlə uzadılmış hesab edilir. Bu səbəbdən müqavilənin müddətinin bitməsi ilə əlaqədar hansı müddətdə tərəflərin icarə müqaviləsinin xitamını və ya dəyişdirilməsini tələb etməli olduğu müqavilədə əksini tapmalıdır. İcarəyəverənin həmin daşınmaz əmlaka dair əmlak hüququnun və həmin əmlak üzərində yüklülüyün mövcudluğu vəziyyəti araşdırılmalıdır. Əmlakı icarəyə mülkiyyətçi, onun etibarnamə verdiyi digər şəxs və ya icarəçi verə bilər. İcarəçi icarəyə götürdüyü əmlakı yalnız icarəyə verənin razılığı əsasında başqa şəxslərə icarəyə verə bilər. Bu səbəbdən başqasının icarəsində olan əmlakı icarəyə götürərkən həmin şəxsin icarəsində olan əmlakı Sizə icarəyə verməsinə dair mülkiyyətçinin razılığının olub olmadığını dəqiqləşdirmək lazımdır. Eyni zamanda icarəyə götürdüyünüz əmlakın girovda və ya ipotekada olub-olmadığı da dəqiqləşdirilməlidir. Düzdür bütün bu hallar notarius tərəfindən müqavilə təsdiq edilərkən yoxlanılır. Ancaq istənilən halda sahibkar üçün zamanın nə dərəcədə əhəmiyyətli olduğunu nəzərə alsaq, bütün bu halların ilkin mərhələdə dəqiqləşdirilməsi daha məqsədəuyğun olar. Daşınmaz əmlaka dair icarə müqaviləsi notarial qaydada təsdiq edilmiş yazılı formada bağlanmalıdır. Müqavilə bağlandıqdan sonra icarəyə götürdüyünüz obyektin üzərində Sizə məxsus istifadə hüququ Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrində qeydə alınır və Siz istifadə hüququnuzu təsdiq edən çıxarışı əldə edirsiz. İcarə müqaviləsi və Daşınmaz Əmlakın Dövlət Reyestrindən çıxarış icarə münasibətlərində Sizin hüquqlarınızı təsdiq edən əsas sənədlər olur. Həmçinin, əmlakı icarəyə götürərkən məhkəmələrdə həmin əmlakın sahibi ilə keçmiş icarəçilər arasında və ya icarəyə verilən əmlakla bağlı digər mübahisələrin olub-olmadığı araşdırılmalıdır. Həmin əmlakla bağlı məhkəmə mübahisələrinin, eləcə də icarəyə verənin icarə münasibətləri zamanı icarəçinin fəaliyyətinə mütəmadi müdaxilə etməyə meyilli olub olmadığının öyrənilməsi gələcəkdə əlavə problemlərlə rastlaşmaqdan xilas edə bilər.
İcarə müqaviləsində həmçinin obyektin cari vəziyyətinin göstərilməsi də vacibdir. Bu hal gələcəkdə icarəçini icarəyə verənin obyektin vəziyyətinin pisləşdiyinə və bununla bağlı əlavə xərclərin çəkilməsinə dair iddialarından qoruyur. İcarə müqaviləsində başqa hal nəzərdə tutulmayıbsa, icarəyə götürülmüş əmlakın dəyərindən amortizasiya ayırmaları icarə haqqına daxil edilir. İcarəyə götürülmüş əmlakın təkrar istehsalını tamamilə icarəçi həyata keçirdikdə amortizasiya ayırmaları icarəyəverənə verilmir və yalnız icarəçiyə məxsus olur. Və nəhayət sonuncu əhəmiyyətli məqam: icarə müqaviləsinə xitam verilməsi şərtləri müqavilədə əksini tapmalıdır. Bir qayda olaraq, müqavilənin birtərəfli qaydada ləğv edilməsinə yol verilmir. Bu zaman nəzərə almaq lazımdır ki, torpaq sahəsinin və ya müəssisənin icarəsi müqaviləsi bağlanarkən icarə müddəti müəyyənləşdirilməyibsə, müqavilənin ləğvinə yalnız azı altı ay əvvəlcədən məlumat verməklə ilin sonunda yol verilir.
Əlbəttə ki, burada yazıda qeyd olunanlar icarə münsibətləri zamanı diqqət yetirilməli olan ən ümumi məsələlərdir. Diqqət yetirilməli olan digər məsələlər isə hər hal üzrə fərqli ola bilər. Odur ki, icarə müqaviləsi bağlayarkən mütləq hüquqşünasla məsləhətləşmək tövsiyyə olunur.
Müəllif: Elnur Əliyev
Qeyd: “Daşınmaz əmlakın dövlət reyestri haqqında” Azərbaycan Respublikasının Qanununun 19.1-ci maddəsinə əsasən daşınmaz əmlak üzərində müddəti 11 (on bir) aydan çox olan icarə və ya istifadə hüququ dövlət qeydiyyatına alınır. İcarə və ya istifadə hüququnun dövlət qeydiyyatına alınması barədə ərizəni daşınmaz əmlakın icarə (istifadə) müqaviləsi üzrə tərəflərdən biri verə bilər. Daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) hüququ, daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) müqaviləsi bağlamaq hüququ olan müvafiq icra hakimiyyəti orqanının müraciəti əsasında dövlət reyestrində qeydiyyata alınır. Ərizənin və müraciətin formaları müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir. Daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) hüququ, daşınmaz dövlət əmlakı üzərində icarə (istifadə) müqaviləsi bağlamaq hüququ olan Azərbaycan Respublikasının müvafiq mərkəzi və yerli icra hakimiyyəti orqanlarının müraciəti əsasında dövlət reyestrində qeydiyyata alınır. Ərizənin və müraciətin formaları müvafiq icra hakimiyyəti orqanı tərəfindən müəyyən edilir.
Vüqar İBRAHİMOV
http://vediinfo.az/huquq/69-care-muqavilesi-baglanarken-diqqet-yetirilmeli-olan-meqamlar.html